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中國一二線城市火熱的房地產市場激發了參與者的狂熱，也讓監管者提高了警惕。

3月9日，央行副行長潘功勝表示，央行會和住建部、銀監會等部門協商，對房地產企業、房地產中介機構、非正規金融機構提供首付貸款的行為進行調查和規范。但監管者面臨的考驗顯然不止于此。

資本市場治理尚未理順、新興產業的增長不能夠替代過剩產能去杠桿去庫存帶來的動力，中國的房地產市場再次擔當重任，成為拯救中國經濟的金鑰匙。

房地產作為資本品的投資性質，使得實體經濟部門和私人部門更愿意將資金投向安全和避險的通道。在擁有更好的投資主渠道之前，央行為疲弱的中國經濟所提供的資金支持，可能與其預期不完全相符。中央配合房地產領域的調整政策，“壓住一線城市，搞活三四線城市樓市”，拉動經濟發展的想法，極有可能被投資的避險和逐利需求所扭曲。

正是在這個意義上，觀察此輪房地產上漲的性質，以及給出相應的有效解決方案，就成為本刊關注和調查房地產此輪上漲的動因。

鑒于首付貸的高利率以及高按揭成數，購房者的利息支出很高，一旦其家庭財務狀況發生變化，不論房價是否波動都有可能出現違約。但是，出現系統性風險的概率并不高。在目前證券化程度較低的我國住房按揭貸款市場，并不容易出現如同美國次貸危機或我國去年股市動蕩時的斷崖式下跌和流動性風險，但仍然隱藏著由貸款違約而導致的壞賬風險。

卸掉首付貸等高杠桿的壓力，只是化解矛盾的一個對策。更長遠的解決之策，必須從提高實體經濟增長的動力和盡快解決資本市場的市場化改革等方面同時進行。如此環環相扣的中國房地產市場熱燙之病，始有解藥。

——編者

深圳：“標桿樓市”漲價調查

深圳房地產爆發性增長的背后，是城市經濟發展和人們各項需求尤其是資本需求綜合推動的結果

進入2016年至今，深圳樓市的價格漲勢在持續年半有余之后，仍在保持每月刷新紀錄的暢旺狀態。

3月1日，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱“深圳規土委”）發布的2月樓市數據顯示：新房成交均價再創新高，每平方米48095元，同比增長72.12%、環比增長3.40%。

在此之前，深圳官方公布的2015年本地房價平均漲幅近50%，是中國樓市漲價幅度的絕對標桿，“2015年中國樓市只有兩個城市，一個是深圳，一個是其他城市”，這則笑談已經成為業界公認的常態。

受此帶動，7000余人在雨中排隊搶購1000余套房源，業主連夜坐地漲價100萬元后買家還“愉快”成交，朋友合起伙、夫妻離婚后買房??類似現象屢見不鮮。為給購房者提供上車可能性，深圳已開始像香港一樣出現房屋小型化趨勢。例如某樓盤將推出的“創新戶型”項目，就包括15平方米的一居，35平方米的兩居。

有心人不難找到深圳樓市上漲的原因：“有需求”（住房自有率僅30%）、“有錢”（常住人口人均存款和可支配收入全國第一）、“有產業”（互聯網和高科技）和“有故事”（前海、直轄市傳聞），這也是近年來持續支撐深圳房價走勢的基本面。

但與市民型城市廣州相比，深圳已屬資本型城市。更多的市場人士愿意從供需矛盾出發，加一層維度去解析原因：受前所未有的寬信貸及多重金融手段的共同推動，從換房客到首置剛需客再到投資客，紛紛踴躍入市。

“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺得有15%是有實際支撐，另有10%是興奮過度的結果。”香港中原集團主席兼總裁施永青判斷。

對泡沫大小判斷相對保守的施永青也提醒，深圳市場特色是調整較快、敏感度高，投資者比例也相對高。而投資者可能一剎那之間改變了看法和行動。現在需謹慎一點。

3月1日，深圳市房地產評估發展中心發布提示稱：根據房地產市場變化情況，深圳將于下月1日起對房產評估價格進行例行更新。其結果被普遍認為有很大概率上調評估價，意味著各種稅費成本都會增加，客觀上將起到平抑房價的效果。

3月4日，深圳市金融辦下發了一封防范房地產行業金融風險的函，其中提到，“針對深圳房地產市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與‘首付貸’、高杠桿放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防范金融風險，要求互聯網金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。”知情人士透露，在摸清隱形杠桿情況后，深圳市將商討監管思路，權衡如何進一步預防風險的具體辦法。

量價齊飛

2014年9月30日、2015年3月30日及10月24日，是深圳樓市從2015年暢旺至今的三個節點。

“9·30新政”出臺前，深圳房價已持續低迷近一年。2014年前九個月，深圳月均成交量為25萬平方米，較2013年下降32%。2014年9月30日，央行及銀監會曾聯合發文推出房貸新政，宣告“認貸不認房”、首套利率7折等相關政策，打破了沉寂已久的深圳樓市，重新喚起樓市活力。

但直至進入2015年初，地產中介預判當年樓價時，仍普遍認為將“微中有降”，依據是供給端數據：作為供應大年，深圳有預計稱，因新批售房屋面積總量為535萬平方米（僅低于2008年和2013年），當年住宅供應總量將達1024萬平方米。

過去四年，深圳每年新房成交面積都在400多萬平方米， 2014年亦只有403.06萬平方米。按正常邏輯，去化周期將延長。

2015年“3·30新政”出臺后，這一沉寂開始徹底被打破。央行、住建部、銀監會2015年3月30日聯合下發通知，對繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。同時，售房營業稅免征期由五年降為兩年。與其同步，深圳樓市開始進入量價齊升的“飛行模式”：

首先進入狀態的是二手房。4月初，深圳景田北學區房漲到4.5萬元/平方米，一周后漲到近5萬元/平方米。熱門房源連夜抬價、一天內多次反價比例幾近八成。房主因毀約成被告，并不鮮見。

2015年4月底至5月初，兩股生力軍開始入市：

一是開發商力度猛增加推的新樓盤。按銷售率計算，當月賣出八成以上的新盤占到總數七成，當天即售罄的也不在少數。二是豪宅市場亦開始井噴。因擁有大量依托股市生財的證券、基金類公司，成功上市的創業者亦不少見，股市走牛態勢下，“創業板、新三板，每日不知制造多少富豪。錢無處可去，只好買房”。

受此影響，深圳在2015年二季度成交的2000萬元以上的頂級豪宅，總數已接近前一年總數的兩倍。因土地面積狹小，多年來深圳形成了房源供應量小的特點。一套高單價豪宅，即可將周邊房產的出售均價抬高數成，進而形成循環上漲態勢，樓市熾熱已成。

進入9月，因實體經濟下行嚴重造成銀行放貸信心疲軟，深圳曾迎來客戶購房欲望下降、市場轉入觀望狀態的調整期，傳統的“金九銀十”成交高峰并未出現。

“‘10·24雙降’后，股票虧錢，理財收益低，躺在銀行更虧，不如投資買房。雙降的作用是在深圳房價出現諸多調整跡象之時，又將調整跡象抹于無形。”深圳一位地產界人士評論稱。

11月7日，某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次推出1637套房，4.3萬元/平方米的均價被認為“大幅低于市場預期”，搶購者超7000人，當天全部售罄。

當月深圳新房均價為44761元/平方米，環比漲幅33.2%，同比上漲68.7%，新房價格邁入“四萬元時代”。南山和福田區房價則在自貿區等新概念助推下繼續領漲，雙雙突破7萬元/平方米。

12月1日，“房貸利息抵扣個人所得稅”消息傳出，深圳房價再次普漲，開發商積極性亦被激活：22日，坪山新區一宗居住用地被拍出219.6%的溢價；三日后，泰禾集團用57億元將寶安兩宗居住用地收入囊中，第二宗折合樓面價79907元/平方米，2015年全國樓面價“地王”誕生。

全年上漲累計后，深圳官方數據顯示：2015年深圳共成交66450套新房，同比增加58.7%，成交均價漲39.4%，達到33426元/平方米。

據深圳中原研究中心數據：2015年深圳二手房成交亦勢如破竹，以1064萬平方米達至五年來新峰值，與2014年相比增長118%，成交均價提升59%，為48239元/平方米。

進入2016年后至今，漲勢仍在繼續。3月1日，深圳規土委數據顯示：2月新建商品住宅成交5410套，同比增長183.24%；新房成交均價為48095元/平方米，同比增長72.12%。

如今的深圳樓市，已沒有所謂價格洼地，遠離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區域，單價3萬元以下的房子都已絕跡。從套均總價看，2015年已達每套270萬元，300萬元以上的成交占比超30%，100萬元內的房子基本消失。

深圳外來人口比例超過80%，其中大多數是年輕人，在被徹底逼迫離開市場后，其購買力正在逐漸外溢。受此影響，與深圳接壤的東莞及惠州，2015年住宅成交量亦同比增長八成左右。

籌資多路徑

深圳房價能維持接連上漲態勢，本地層面的解釋多種多樣：土地資源緊缺造成供需矛盾、經濟增速快、高科技和互聯網企業發展勢頭猛、凈流入人口多、環境宜居等。

“但這些因素一直存在，”深圳市規土委的一位官員稱，“是什么風把深圳這波行情給吹了起來？”

2016年2月26日，一則來自中國人民銀行深圳中心支行（下稱“深圳支行”）的統計消息，被普遍視為蘊含了某些玄機：

截至2015年12月末，深圳房地產貸款余額為10286億元，首破萬億元關口，同比增長29.2%。其中，房地產開發貸款余額為1977億元，同比增長2.2%；個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，深圳新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

在解讀這些反映深圳樓市狀況的數字時，“杠桿牛市”，是接受《財經》記者采訪的多位深圳地產界人士的共同判斷。

首先可資佐證的，是按揭平均成數。深圳支行數據顯示：到2015年12月份時，深圳按揭成數為65%，遠高于“北上廣”三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制僅差5個百分點，幾乎已將貸款杠桿利用到了極致。

其次，以購房者貸款意愿計算，深圳鏈家數據顯示：2015年時，深圳91.2%的置業者選擇貸款，創下近年來最高值，同比增加3.9%。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額超過7000億元，比2014年增長了近40%，比京、滬分別高出1200多億元和1300多億元。而這些住房貸款僅對應的住房（含保障性住房）總數，僅為北京的20%左右、上海的16%左右。

業內普遍認為，出現上述結果的前提，是自2014年下半年起開始實施的雙降及貸款利率優惠等政策所帶來的資金潮涌。它們在最終流入樓市前，銀行、中介及其他各類提供資金助購房者“上樓”的渠道，則扮演了不可或缺的關鍵角色。

2016年春節過后，因有中介被爆出炒房，深圳多家銀行開始收緊窗口，由以往不同類型的客戶都能批下貸款，改為對客戶資金流水及房屋估價進行限制。深圳銀監局也指出：2016年將繼續督促各銀行采取差別化信貸政策，加強對房地產信貸的壓力測試和風險監測。

但在實體產業承壓、房價維持高企狀態下，銀行對房貸整體上仍較為積極。“深圳幾大銀行中，除了農行放貸較緩外，假如手續齊全，其他銀行的審批均比較順暢。2015年放款時間為15個工作日左右，今年則提速成10個左右。”深圳一位資深房產中介人士對《財經》記者稱。

銀行參與樓市的手段遠不止房貸一端。在深圳這一高凈值人群聚集的城市中，各銀行（特別是中小銀行）均在住房牛市中大力拓展以房屋抵押的消費貸款，和以個人銀行賬戶流水佐證的信用貸款。

前者的操作空間在于，已有房產的購房者，可先通過擔保公司的過橋貸款還清原有房貸，再去另一家銀行按漲價后的房價辦理消費貸款，套出70%的房款再次入市。“拿錢換房，拿房換錢。拿更多的錢換更大的房，拿更大的房換更多的錢”已是一種循環。

對于后者，《財經》駐深記者近期就曾多次被數家銀行告知：可將信用卡額度中接近95%的部分直接提取為現金，隨后自選一年或兩年分期等額還本付息。

以目前中長期消費貸款利率上浮后為6%左右計算，上述中介人士稱，“在房價快速上漲預期下，不少人樂意申請消費貸款買房，或者直接刷多張信用卡取現甚至通過民間借貸買房。”

對購房者來說，要規避深圳購房需繳納三成首付的限制，亦可在因樓市火爆培育出的民間金融市場中，于地產開發商、房屋中介以及各類金融服務商那里獲得幫助：

在新房市場中，從2015年起，為加速售房，除抵價、折扣之外，布吉、龍崗等熱門片區內開始普遍出現由開發商提供的“一成首付”。購房者只需繳納首付款的33%，剩余部分由開發商墊付，隨后一年到三年內購房者按比例付清剩余，沒有利息。

以往只有很少房產中介提供的貸款業務，已成為深圳地產中介的標配。除按揭貸、過橋貸、贖樓貸外，首付貸則在部分中介中成了新興熱門服務。

這種貸款可分為無抵押及有抵押兩種。前者通常對應湊不齊首付的購房者，后者則通常對應已購房者，他們若想新換購更大的住房，往往會出現在出售已有房與購買新房之間的時間不匹配，需將已有住房抵押獲得新房首付。

不管何種情況，中介均可為其提供通常平均月利率為1%-2%的貸款，時長一般為幾個月，最長可達三年左右。

3月3日，《財經》記者就此咨詢深圳多家地產中介時獲悉：目前按不同貸款對象，中介一般愿意提供最高為50萬元首付貸款，月利率由1.14%至1.6%不等。

《財經》記者獲悉，這些貸款原有四種資金來源：一、從銀行獲得。中介作為借款人，以從事正常的公司業務為由向銀行申請信用貸款或抵押貸款。亦有少部分銀行可能直接參與；二、中介和信托公司合作發行信托計劃；三、上市公司等不缺錢的機構出借；四、與中介有直接間接關聯的各類小貸公司。

而隨著深圳本地互聯網金融行業近年來的快速崛起，與P2P平臺合作甚至直接操盤推出尚處監管真空的首付貸產品進行融資，也成為開發商及中介融資的重要手段。

在線下，P2P平臺大多選擇與開發商或中介等機構合作，由后者向購房者推薦這類利率稍高于銀行貸款利率的產品。在線上，這些平臺則將貸款包裝成年化收益率為10%左右的P2P產品，吸引投資者，以此打通社會資金與房貸需求者的渠道。在無抵押情況下，這類貸款最高可貸到房屋總價的20%。

對正處于高回報項目荒的各類平臺來說，在深圳樓市不斷走高形勢下，這一塊業務也堪稱優質項目，幾無逾期。“但大家其實都清楚，我們是在與風險共舞。”深圳一位P2P平臺負責人對《財經》記者稱。2016年銀根再次放寬后，這家平臺已收緊了其在深圳的相應業務。

人行深圳中心支行最近也表示：商業銀行應加強貸款人資質審查，對于利用首付貸的貸款申請，應拒絕受理。此外，對P2P及小額貸款公司主管部門應作出明確規定，禁止相關機構發放用途為購房首付款的貸款。

入市有渠道

作為2015年至今全國乃至全球房屋交易最活躍的城市，深圳價格不斷上漲的房子，下游的買家究竟是誰？

業界不少人士認為，雖然很多房子確實由于中介在其中起了推波助瀾的作用，但是，深圳大概4萬名中介人士中，90%以上的人無能力炒房，非在深購房主流人群。深圳市規土委副主任喬恒利亦表示，從官方調查情況看：雖中介人員存在少量眾籌買房案例，但主要還是出于自住需求。

多位深圳地產界人士對《財經》記者指出：深圳所謂自住需求，主要由三類人構成：已購房者，原房產漲價后，希望更換更大的房產；企業老板、上市公司骨干或創業成功者；來自外地的剛需，家里幫忙購房。

這部分需求之外，因“深圳是全國的深圳”態勢明顯，據2015年相關統計，二手房買賣中，非深戶籍購房者占比約為35%。港澳臺人士及潮汕商人等，均是重要購買力：

對香港買家來說，實施近十年的房地產“限外令”從2015年8月27日起松綁后，其享受契稅優惠將不再掛鉤持有深圳的房產數量，加之深圳的不動產登記也開始加速推進，深圳房地產吸引力大增。

(責任編輯：城鄉農科文化網)